Kurz gesagt
Welche Kosten bei Ihnen tatsächlich entstehen, hängt von der Immobilie, der Finanzierung und den Vereinbarungen im Kaufvertrag ab. Die folgenden Positionen sind die häufigsten – nicht jede fällt bei jedem Verkauf an.
Maklerprovision
Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten seit Dezember 2020 besondere Regeln (§§ 656a bis 656d BGB):
- Der Maklervertrag bedarf der Textform.
- Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, ist die Provision zu gleichen Teilen zu zahlen.
- Beauftragt nur eine Seite den Makler, kann die andere Seite höchstens zum gleichen Anteil verpflichtet werden – und erst, nachdem die beauftragende Seite ihren Anteil nachweislich gezahlt hat.
Für andere Objekte, etwa Mehrfamilienhäuser, Grundstücke oder Gewerbeimmobilien, wird die Provision frei vereinbart. Die Höhe ist immer Verhandlungssache und gehört vor der Beauftragung klar in den Vertrag.
Energieausweis
Ist für Ihr Gebäude ein Energieausweis vorgeschrieben und liegt kein gültiger vor, müssen Sie ihn vor der Vermarktung ausstellen lassen. Die Kosten hängen von der Art des Ausweises ab – ein Bedarfsausweis ist aufwendiger als ein Verbrauchsausweis. Mehr dazu im Beitrag Energieausweis beim Verkauf.
Unterlagen
Für einzelne Dokumente – etwa einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte oder Auskünfte von Behörden – erheben die zuständigen Stellen Gebühren. Welche Unterlagen typischerweise gebraucht werden, steht im Beitrag Unterlagen für den Verkauf.
Löschung von Grundschulden
Käufer erwarten in der Regel eine Immobilie ohne Belastungen aus Ihrer Finanzierung. Für die Löschung eingetragener Grundschulden fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die üblicherweise der Verkäufer trägt. Ist das Darlehen noch nicht getilgt, wird es meist aus dem Kaufpreis abgelöst – der Notar koordiniert das mit Ihrer Bank.
Vorfälligkeitsentschädigung
Lösen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob und in welcher Höhe, hängt von Ihrem Vertrag ab; außerdem gibt es gesetzliche Kündigungsrechte (§ 489 BGB). Fragen Sie Ihre Bank frühzeitig nach den genauen Bedingungen.
Steuern
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien können als „privates Veräußerungsgeschäft“ einkommensteuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Ausgenommen sind unter anderem Immobilien, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren – oder seit der Anschaffung – ausschließlich selbst bewohnt haben. Bei Erbschaft, Schenkung, gewerblichem Grundstückshandel oder Vermietung gelten Besonderheiten. Klären Sie steuerliche Fragen vor dem Verkauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Kosten, die üblicherweise der Käufer trägt
Die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung im Grundbuch trägt nach dem Gesetz im Zweifel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Auch die Grunderwerbsteuer übernimmt in der Praxis meist der Käufer – das wird im Kaufvertrag geregelt.
Weitere mögliche Ausgaben
Je nach Situation kommen Ausgaben für kleinere Reparaturen, Räumung, Reinigung oder eine ansprechende Präsentation hinzu. Ob sich eine Maßnahme lohnt, besprechen wir am besten vorher gemeinsam.